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过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

第三，30%左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

风险提示：人口普查数据调查并没有针对住宅，可能存在统计偏差；商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。